Las 8 fases de una reforma integral y qué se decide en cada una
Una reforma integral se vive como un caos. Hay días en los que entran ocho personas distintas en casa, días en los que no aparece nadie, y una sensación permanente de no saber si aquello avanza o está parado.
En realidad, por debajo de ese aparente desorden, una reforma tiene una secuencia bastante rígida. Cada fase deja preparado algo que la siguiente necesita, y saltarse el orden se paga. Conocer esa secuencia no acelera la obra, pero cambia por completo cómo la vives: sabes en qué punto estás, qué viene después y —lo más importante— qué decisiones tienes que tener tomadas antes de que llegue el gremio que las necesita.
Esta es la secuencia tal y como la trabajamos nosotros.
Fase 1. Levantamiento y proyecto
Todo empieza midiendo la vivienda real. No el plano de la escritura, que casi nunca coincide: la casa tal y como está, con sus pilares, sus bajantes, sus alturas de techo cambiantes y sus paredes que no están a escuadra.
Sobre ese levantamiento se trabaja la distribución. Es la fase en la que se decide lo grande: si la cocina se abre al salón, si el pasillo desaparece, cuántos baños hay y dónde, si merece la pena sacrificar un dormitorio para ganar un vestidor.
Lo que se decide aquí: la distribución y el programa de necesidades.
El error clásico: pasar de puntillas por esta fase porque «queremos dejarlo parecido a como está». Cambiar un tabique en el plano cuesta un minuto; cambiarlo en obra cuesta dinero y días.
Fase 2. Presupuesto y contrato
Con el proyecto definido se puede presupuestar de verdad, partida a partida. Si todavía estás situando el orden de magnitud, aquí explicamos cuánto cuesta una reforma integral en Valencia y qué partidas se llevan el grueso. Y aquí conviene insistir en algo: un presupuesto con tres líneas y un precio global no es un presupuesto, es una cifra. El bueno detalla metros, calidades y unidades, de modo que si algo cambia se sabe exactamente cuánto suma o resta.
Lo que se decide aquí: el alcance real de la obra y el calendario.
Consejo: pide que se explicite qué no está incluido. Las sorpresas de una reforma casi nunca vienen de lo que está en el presupuesto, sino de lo que nadie mencionó.
Fase 3. Licencias y trámites
Antes de tocar nada, el papeleo. Según lo que se vaya a hacer, una reforma de vivienda puede necesitar una declaración responsable o una licencia de obra, y si se tocan elementos estructurales o la fachada, el nivel de exigencia sube.
A eso se añaden los trámites de la comunidad de propietarios, la reserva de contenedor o de vado para los escombros y, en fincas antiguas del centro, comprobaciones adicionales si el edificio está protegido.
Lo que se decide aquí: nada estético, pero es la fase que puede bloquear todo lo demás.
Quién lo presenta. Conviene aclararlo porque genera confusión: los trámites los presenta el cliente, porque es el titular de la vivienda y el que firma. Nosotros preparamos y te entregamos la documentación técnica que hace falta —planos, memoria, mediciones—, te decimos exactamente qué hay que pedir y dónde, y te acompañamos durante el proceso; pero la solicitud va a tu nombre y con tus datos. No es una cuestión de reparto de trabajo, sino de protección de datos y de titularidad: nadie puede tramitar en tu nombre sin tu autorización expresa.
Consejo: los plazos administrativos no dependen de la empresa que hace la obra. Cuanto antes se inicien, mejor. Y si alguien te propone empezar sin ellos, desconfía: la responsabilidad acaba siendo del propietario.
Fase 4. Demolición
La fase más rápida, la más ruidosa y la más espectacular. Se tiran tabiques, se levantan suelos, se pican alicatados y se retira todo lo que no se conserva.
Es también la fase de las sorpresas. Al abrir se ve lo que hay: una viga donde no se esperaba, una bajante que no figuraba, instalaciones eléctricas sin toma de tierra, forjados en peor estado del previsto, humedades ocultas tras un armario.
Lo que se decide aquí: los ajustes al proyecto en función de lo que aparece.
Consejo: reserva un colchón. Un porcentaje del presupuesto guardado para imprevistos convierte un disgusto en un trámite. En viviendas anteriores a los años setenta, ese colchón se usa casi siempre.
Fase 5. Instalaciones
Con la casa en bruto se replantean y ejecutan fontanería, saneamiento, electricidad, climatización y ventilación. Es la fase menos vistosa y la más importante de todas, porque todo lo que se haga aquí queda enterrado detrás del yeso.
Y es la fase en la que hay que tener decidido absolutamente todo lo que consume o desagúa: dónde va cada enchufe, a qué altura, de qué lado abre la puerta, dónde estará la televisión, si el lavabo es de uno o de dos senos, en qué punto exacto de la isla va la placa, si habrá un enchufe para el robot aspirador debajo del mueble.
El error clásico: dejar las decisiones «para cuando se vea». No hay un «cuando se vea»: lo que no está en el replanteo eléctrico no existirá, y añadirlo después significa picar pared recién terminada.
Consejo práctico: recorre la casa mentalmente haciendo tu vida cotidiana. Dónde dejas el móvil por la noche, dónde secas el pelo, dónde cargas el portátil, dónde pones el árbol de Navidad. Cada una de esas escenas es un enchufe.
Fase 6. Albañilería y cerramientos
Se levantan los nuevos tabiques, se hacen los trasdosados, se enfoscan paredes, se ejecutan los falsos techos y se preparan los suelos. La casa recupera su forma y empieza a parecer una vivienda otra vez.
Aquí se resuelven también los aislamientos —térmico y acústico—, algo que pasa desapercibido el día de la entrega y que se agradece cada verano y cada vez que el vecino pone música.
Lo que se decide aquí: alturas de techo, posición de focos empotrados, huecos de cortineros y registros.
Fase 7. Acabados
Pavimentos, alicatados, carpintería interior, pintura, sanitarios, grifería, iluminación. Es la fase larga, la que parece que no termina nunca, porque avanza en muchos frentes a la vez y cada gremio depende del anterior.
También es la fase en la que el cliente por fin ve su casa. Y en la que más impaciencia aparece, porque visualmente casi está y funcionalmente aún no.
Lo que se decide aquí: idealmente, nada. Todos los materiales deberían estar elegidos y pedidos desde la fase 2. Los materiales tienen plazos de entrega, y un pavimento elegido tarde para la obra entera.
Fase 8. Mobiliario, repaso y entrega
Entra la cocina, entran los armarios, se monta el mobiliario a medida. Después viene el repaso: la lista de pequeños detalles que se corrigen antes de dar la obra por terminada. Una puerta que roza, un enchufe que quedó torcido, un remate de pintura.
Y la entrega: llaves, garantías, esquemas de instalaciones y, si se ha hecho bien, un plano con la posición real de las tuberías y los cables por si algún día hay que colgar algo pesado.
Por qué el orden importa tanto
Si hay una idea que merece la pena llevarse de todo esto, es esta: en una reforma, el coste de una decisión crece exponencialmente con el momento en que se toma.
Cambiar la posición de la cocina en la fase 1 cuesta rehacer un plano. Cambiarla en la fase 5 cuesta rehacer fontanería y electricidad. Cambiarla en la fase 7 cuesta romper una casa terminada.
Por eso insistimos tanto en la parte de proyecto, que es la que menos cuesta y la que más ahorra. Un mes de más decidiendo con calma delante de un plano evita varias semanas de obra y disgustos.
Y la pregunta de siempre: ¿cuánto dura?
Depende de los metros, del estado de partida y de si hay que tocar estructura. Una vivienda estándar en buen estado no tiene nada que ver con un piso de los años cincuenta al que hay que renovarlo todo, incluidas las instalaciones y los forjados de los baños.
Lo que sí podemos decir es qué alarga las obras: los cambios sobre la marcha, los materiales pedidos tarde, los imprevistos estructurales y la falta de coordinación entre gremios. Los tres primeros se controlan con proyecto. El cuarto se controla teniendo un único responsable de la obra.
Si estás valorando una reforma integral y quieres entender en qué punto estás y qué fases tienes por delante, ven a vernos al estudio en Av. del Cid. La primera conversación es sobre tu casa, no sobre nuestro catálogo.
